Review Saham: PWON (Pakuwon Jati) 2020

Saham PWON

Kapan saham properti akan bangkit? Pasti itu yang ditanyakan banyak orang sejak pandemi dimulai Maret 2020 dan hingga kini belum menemukan jawabannya. Salah satunya dengan saham PWON (Pakuwon Jati).

Jawabannya “ga tau”.

Jadi daripada kita menanyakan kapan, lebih baik kita bahas tentang kinerja tahun 2020 saja.

Disclaimer : Ini bukan rekomendasi saham. Kamu bertanggung jawab atas pilihanmu. Do your own research before you buy/sell.

Bagi yang mau penjelasan singkat mengenai latar belakang PWON, sudah pernah dibahas sebelumnya di sini.

Jadi apa yang mau kita bahas tentang PWON di sepanjang 2020?

Saham PWON labanya menurun

Itu yang paling ditakuti investor bukan? Dengar suatu emiten mengalami penurunan pendapatan bahkan labanya. Pendapatan 2020 turun 45% dari tahun 2019, menjadi 4T. Sementara labanya turun 65% menjadi 930M.

Jadi tidaklah aneh kalau harga sahamnya juga turun signifikan 20% YTD.

Okay, coba kita bahas lebih dalam. Memang betul bisnis properti, perkantoran dan mall kan memang yang terdampak parah selama pandemi. Tapi point baiknya adalah mereka masih laba lho dan bukan merugi.

Dan margin laba mereka masih double digit, yaitu 23% selama suffer begini. Fyi, rata-rata margin laba mereka di kisaran 33%-38% di tahun-tahun sebelumnya.

Jadi bisnis PWON sebenarnya adalah bisnis yang profitable dengan margin yang cukup tinggi. Selain tahun 2020, PWON juga secara konsisten meningkatkan pendapatan dan labanya.

Pengaruh ke Balance Sheet

1. Cash

Cash perusahaan berkurang 1.4T menjadi 2.8T. Dari aktivitas operasi, PWON menghasilkan 1.4T kemudian menggunakannya 1.7T untuk investasi dan 1T untuk bayar pinjaman.

Salah satu transaksi besar yang terjadi adalah perusahaan membeli Hartono Mall Yogya, Hartono Mall Solo dan Marriott Hotel Yogya senilai 1.1T di tahun 2020. Yang menurut saya adalah deal yang bagus karena harga wajar senilai 1.2T. Meskipun mengeluarkan modal besar, cash mengalami penurunan, namun likuiditas masih tetap terjaga.

Kontribusi pendapatan dari akuisisi bisnis di Yogya dan Solo (1 bulan operasi) adalah sekitar 17M. Jika disetahunkan menjadi 198M. Maka 198M/1.1T = menghasilkan return 18%pa. Ini hitungan kasar dan selama masih pandemi ya.

2. Persediaan, Properti Investasi dan Aset Tetap

Karena bisnis properti, maka klasifikasi aset mereka berbeda-beda meskipun bentuknya sama-sama bangunan.

  • Persediaan = properti untuk dijual (termasuk di dalamnya yang masih dikembangkan)
  • Properti Investasi = properti untuk disewakan (plaza, apartemen, perkantoran)
  • Aset Tetap = properti untuk operasional (termasuk hotel, peralatan, kendaraan, furniture dan lainnya)

Apapun yang terjadi tidak menghentikan perusahaan untuk melanjutkan pembangunan. Tahun 2020, PWON menyelesaikan pembangunan Kota Kasablanka tahap 2 (Jakarta) dan Tunjungan Plaza VI (Surabaya) senilai 2T. Kemudian membeli Hartono Mall Yogya, Hartono Mall Solo dan Marriott Hotel Yogya.

Itupun mereka masih mengembangkan pembangunan di Pakuwon Mall Mansion, East Coast Mansion, Grand Pakuwon dan beberapa lokasi lainnya.

Dan mereka sedang dalam proses ekspansi juga ke Bekasi Superblock dengan rencana 4 kondominium, 2 hotel dan 1 mall. Tahap 1 rencananya akan diselesaikan pada tahun 2024.

Secara umum, perusahaan memiliki portofolio di Surabaya, Jakarta, Yogyakarta dan selanjutnya Bekasi. Ini yang saya sukai, mereka tetap fokus untuk ekspansi.

Perusahaan lain mungkin ada yang menahan pembangunan di masa krisis, tapi PWON tetap menjalankan rencananya tentunya karena sudah diperhitungkan sebelumnya.

3. Liabilitas

Liabilitas perusahaan sebesar 8.8T berbanding dengan 17T ekuitas untuk menghasilkan 26T aset. Artinya liabilitas 33% dan ekuitas 67% dalam struktur modal perusahaan. Cukup aman ya.

Liabilitasnya terbagi menjadi 3 jenis menurut saya:

  1. Utang tak berbunga = utang usaha, utang pajak, deposit penyewa, imbalan paska kerja senilai 1.4T.
  2. Utang berbunga = obligasi dan utang bank, senilai 3.9T.
  3. Utang yang tidak dibayar dengan uang = sewa diterima di muka dan DP penjualan senilai 3.5T.

Dengan asumsi utang tak berbunga akan lancar dibayarkan selama operasional perusahaan tidak mengalami hambatan, serta DP penjualan dan sewa diterima di muka hanya masalah waktu setelah penyerahan unit atau jasa. Maka yang tersisa adalah mengenai utang berbunga.

Debt yang terbesar adalah utang obligasi yang akan jatuh tempo tahun 2024 senilai $250juta dengan bunga 5%. Kalau dihitung, tidak mungkin perusahaan mau mengumpulkan cash dari hasil operasi bertahun-tahun untuk membayar utang obligasi. Itu sama saja dengan memilih stagnan tanpa pembangunan.

Jadi kemungkinan melunasi obligasi dengan menerbitkan obligasi baru. Rencana ini lebih masuk akal ketimbang mengorbankan rencana pembangunan yang berjalan.

Dalam PubEx 2021, perusahaan akan menerbitkan obligasi sebesar $400juta dengan bunga 4.875% dan tenor 8 tahun.

Obligasi saham PWON 2028
Sumber : PubEX PWON

Cash Flow Saham PWON

Sankey Diagram PWON

Mengambil data dari tahun 2015 hingga 2020, maka dapat kita lihat kalau cash in perusahaan berasal dari Net Income dan beban depresiasi (modalnya sudah dikeluarkan di awal). Kemudian cash tersebut dipakai sebagian besar untuk capex dan persediaan (intinya membangun properti), membayar sedikit dividen, utang dan menambah cash.

So far, melihatnya PWON masih dalam proses bertumbuh dengan agresif, jadi tidak aneh kalau perusahaan tidak memprioritaskan dividen yang besar. Daripada membagi dividen besar, tapi kekurangan modal sehingga perlu utang lebih besar atau right issue, perusahaan memilih mengerem dividen mereka.

Absen bagi dividen 2 tahun

Buat dividend hunter, PWON sudah pasti lepas dari radar mereka. Sudah 2 tahun, perusahaan tidak membagikan dividen atas laba tahun buku 2019 dan 2020. Shareholders mereka mungkin ada yang kecewa atas putusan ini.

Seperti yang sudah di-mention sebelumnya, PWON memang bukan perusahaan royal dividen. Apalagi di masa krisis dan perusahaan masih membutuhkan banyak dana untuk pembangunan, maka tidak aneh jika perusahaan menahan labanya untuk operasional perusahaan. Jalan perusahaan masih panjang, demikian juga seharusnya dengan kesabaran shareholders. Kenapa bisa bilang panjang?

Land bank PWON

Karena land bank PWON masih banyak dan akan dibangun dalam waktu 10 tahun ke depan, terutama daerah Surabaya.

Land bank PWON
Sumber : PubEX PWON

Valuasi Saham PWON

Jadi berapa harga yang kita berikan untuk emiten yang sedang suffering? karena kalau pakai PER pasti kelihatannya sekarang mahal. Jadi kita coba pakai PBV ya, karena Book Value perusahaan tidak terdampak drastis selama tahun lalu.

Sumber : Stockbit

PBV saham PWON yang rata-rata 5 tahun berada di 2.50x sekarang ada di 1.31x. Ada margin sebesar 90% untuk kembali ke 2.50x. Kalaupun target tersebut akan missed, harusnya tidak akan meleset 100% kan.

Fyi, harga properti dan aset tetap perusahaan tahun 2020 = 14T. Namun nilai wajar yang diestimasi adalah sekitar 25T. Jika nilai wajar tersebut benar, maka harga saham terdekatnya adalah sekitar 583/lembar (MoS = 44% dari harga saat ini Rp 404).

Selanjutnya silakan lakukan research sendiri ya.

Leave a Reply