Analisa Saham : PWON (PT Pakuwon Jati) per Q2 2020

PT Pakuwon Jati (PWON) adalah salah satu emiten properti yang sudah listing di bursa sejak 1989. Jika ada yang tertarik untuk invest di saham PWON, silakan membaca analisa di bawah ini.

Buat kamu orang Jakarta yang sering mampir ke Gandaria City atau kamu orang Surabaya yang sering ke Tunjungan Plaza atau Pakuwon Mall, jangan hanya menikmati superblok buatannya, tapi juga kenalan dengan perusahaannya.

Disclaimer : Ini bukan rekomendasi saham. Kamu bertanggung jawab atas pilihanmu. Do your own research before you buy/sell.

Latar Belakang PWON

PWON berdiri tahun 1982, dan mulai listing di bursa tahun 1989. Awal mula perjalanan propertinya dimulai dengan membangun Tunjungan Plaza 1 di Surabaya. Pakuwon ini memang basisnya dari Surabaya, walaupun sekarang sudah mulai menjangkau properti Jakarta.

Hingga 2020 (38 tahun kemudian), PWON sudah jadi developer besar di bidang properti. Mau tahu apa saja yang sudah dibangun oleh Pakuwon?

Jenis PropertiLokasi SurabayaLokasi Jakarta
MallTunjungan Plaza
Pakuwon Mall
Pakuwon Trade Center
Royal Plaza
Eastcoast Center
Gandaria City
Kota Kasablanka
Blok M Plaza
PerkantoranPakuwon CenterGandaria 8 Office
Kota Kasablanka
Serviced ApartmentAscott WaterplaceSomerset Berlian
HotelSheraton Hotel
Four Points
Sheraton Hotel
High Rise ResidentEducity
Apart One Icon
TP Residence,
etc
Gandaria Height
Casa Grande
Apart Angelo, Bella, Chianti di Kokas
Kota MandiriPakuwon City
Grand Pakuwon
Kawasan SuperblokTunjungan City
Pakuwon Mall
Gandaria City
Kota Kasablanka

Gimana? Banyak bukan? Dan ada yang masih dalam proses pembangunan.

Laba Rugi PWON

Analisa saham: revenue PWON
Total Pendapatan PWON 2008-2019 (sumber: Stockbit)

Omset PWON selalu konsisten meningkat setiap tahun. Ini adalah pertanda yang baik untuk suatu perusahaan. Tapi jangan lihat tahun 2020. Tahun ini adalah anomali untuk sebagian besar perusahaan.

Sampai Q2 2020, Pendapatan PWON adalah 483M dibandingkan dengan Q2 2019 yang bisa mencapai 1,3T (alias turun 65%). Kita lihat segmen pendapatan PWON.

Detail revenue

Pendapatan PWON berasal dari sewa tenant mall dan kantor, hotel, jual properti. Jadi ga aneh kalau tahun 2020, PWON termasuk perusahaan yang terdampak parah karena pandemi virus Covid-19. Mall yang sempat ditutup, kemudian sekarang operasional dibatasi, pengunjung tidak ada sehingga tenant juga kurang omset.

Hotel yang juga dibatasi, penjualan properti yang sedang tidak diminati masyarakat. Tidak ada sentimen positif bagi perusahaan di masa sekarang.

Tapi kabar baiknya, pandemi ini tidak akan terjadi selamanya. Begitu pandemi selesai, diharapkan operasional perusahaan berangsur membaik dan kemudian kinerja akan kembali normal. Kapan? Itu mungkin bisa butuh waktu 1,2, bahkan 3 tahun. Who knows!

Tapi ga mungkin masyarakat tidak kembali ke mall dan hotel jika kembali dibuka normal kan.

Analisa saham: net income PWON
Laba Bersih PWON 2008-2019

Jika melihat net income, PWON ini termasuk yang profitable. Mereka bisa mendapatkan laba sekitar 35%-40% dari pendapatan. Bahkan gross profit marginnya konsisten di angka 57%. Profit yang tinggi ini memperlihatkan bahwa perusahaan punya bargaining power kepada customer atau supplier.

Beban operasional mereka juga bisa ditekan hingga 8% dari pendapatan, berarti cukup efisien.

ROE PWON dari tahun ke tahun stabil di angka 15%-20%, namun sampai dengan Q2 2020 lumayan anjlok ke 3%. Efek dari return yang menurun tahun ini.

Balance Sheet

Untuk Balance Sheet, kita lihat DER (Debt to Equity Ratio) PWON adalah 0.30. Harusnya angka ini masih rendah karena di bawah dari 1. Debt yang dimaksud adalah hutang yang berbunga. Jadi hutang usaha ke supplier atau kontraktor tidak dihitung.

Selama angka DER masih aman, perusahaan punya pilihan untuk Debt mereka yang akan jatuh tempo sampai akhir 2020 sekitar 500M. Entah mereka mau membayarnya (cash masih ada sekitar 4T di Q2 2020) atau membuka pinjaman baru di bank. Bank akan dengan senang hati menyalurkan kredit kepada perusahaan.

Posisi Q2 2020, Cash and equivalent PWON ada sekitar 4T dan operating expense adalah sekitar 331M/6 bulan pertama 2020. Maka dengan asumsi ada beban sekitar 331M untuk 6 bulan selanjutnya di 2020, maka cash perusahaan masih dapat meng-cover segala beban tersebut. Likuiditas masih dapat dijaga.

Baca juga : Cara filter saham secara fundamental

Cash Flow PWON

cash flow PWON
Cash Flow PWON per Q2 2020

Untuk cash flow, perusahaan masih menghasilkan cash flow positif dari kegiatan operasionalnya. Sementara bisa negatif 320M karena PWON ada membayar uang muka pembelian tanah 250M, bayar hutang bank yang telah jatuh tempo 600M dan dividen 123M.

Valuasi saham PWON

Analisa saham: Valuasi PWON

Jika kita menggunakan PE Standard Deviasi 5 tahun terakhir dari PWON, maka rata-rata saham PWON diperdagangkan senilai 14.39x dari EPS. Sementara saat ini, PWON diperdagangkan di bawah PE rata-ratanya, yaitu di 10.02x.

Dari situ, kita bisa menghitung bahwa ada Margin of Safety (MOS) sekitar 43% (hasil pembagian 14.39/10.02-100%). Saat ini harga PWON di 382.

PER 14.39x dengan EPS (TTM Q2 2020) 38.14, maka harga saham yang ditargetkan adalah 548. Jika laporan keuangan terbaru sudah keluar, maka target harga bisa kembali berubah mengikuti EPS terakhir.

Apa MOS nya sudah cukup tinggi? Itu tergantung perhitungan sendiri. Target price setiap orang juga berbeda. Ada juga yang menghitung target price dengan menggunakan EPS 2019 (karena 2020 merupakan tahun pengecualian).

Sentimen harga saham PWON

Untuk saat ini, PSBB di Jakarta masih berlanjut walaupun sudah diberikan kelonggaran. Tapi apakah kinerja mall langsung kembali? Ya ga bisa seinstan itu. Nyatanya masih banyak yang tidak mau pergi ke mall walaupun sudah diperbolehkan.

Semakin panjang pandemi ini berlanjut, kinerja perusahaan tidak bisa kembali normal. Tenant sewa di mall ataupun perkantoran kemungkinan akan kesulitan membayar sewa dan akhirnya mengakhiri kontrak. Sampai kapan current asset perusahaan sanggup menanggung beban operasional selama pandemi?

Omnibus Law yang baru disahkan memberikan kesempatan orang asing untuk membeli apartment di Indonesia. Ini sentimen positif untuk PWON karena properti mereka terletak di kawasan yang orang asing sering bekerja (Kota Kasablanka dan Gandaria City).

Ada hotel dan apartment baru yang seharusnya selesai pembangunan di tahun 2020. Entah selesai tepat waktu atau agak mundur karena pandemi, penyelesaian pembangunan memberikan kesempatan bagi perusahaan mendapatkan revenue.

Kalau kita beli saham PWON di tahun 2020, maka jangan terlalu berharap akan segera profit ya.

Selanjutnya silakan lakukan research sendiri ya.

Baca juga : Time frame, Faktor Penting Bagi Investor Saham

Menurutmu post ini bermanfaat? Boleh bantu untuk share post ini. Terima kasih.

Leave a Reply